一幢樓一年稅收上億元。這樣的樓宇未必是在城市中心。在南京，離新街口10公里外的江寧九龍湖，20公里的江北新區(qū)研創(chuàng)園，億元稅收樓宇正接二連三地出現(xiàn)。

深圳一幢樓年稅收達(dá)298億元，讓更多人認(rèn)識(shí)到“云端”富礦，這樣一座“豎起來的園區(qū)”，其年稅收超過了昆山之外的所有縣級(jí)板塊全年的一般預(yù)算收入。

南京江北新區(qū)研創(chuàng)園智芯大廈。 本報(bào)記者 范俊彥 攝

據(jù)戴德梁行的最新數(shù)據(jù)，今年三季度南京寫字樓市場(chǎng)租金跌幅已經(jīng)開始收窄。無論是南京老城區(qū)，還是新城新區(qū)，都在沖擊“云端”上的億元樓，向空中打開發(fā)展格局。而這些變化和城市的能級(jí)、產(chǎn)業(yè)生態(tài)息息相關(guān)。

百年新街口“王牌”的存在

誰是南京最“貴”的樓？

地處中華第一商圈南京新街口的亞太商務(wù)樓，是南京市首座稅收十億元樓宇，目前入駐率穩(wěn)定在90%以上。商務(wù)樓宇的承租率普遍保持在六七成。

亞太集聚了渣打銀行、恒生銀行、友邦、輝瑞、大金、羅氏、ABB、中石化天然氣、中國(guó)國(guó)際金融等近80家優(yōu)質(zhì)企業(yè)。

“優(yōu)質(zhì)的客戶結(jié)構(gòu)是高端寫字樓的核心價(jià)值所在?！苯鹆觑埖昕偨?jīng)理周蕾表示，亞太商務(wù)樓在2015年開業(yè)運(yùn)營(yíng)之初，就明確招租定位是品牌形象良好的世界500強(qiáng)企業(yè)、跨國(guó)公司和總部企業(yè)。

每年亞太商務(wù)樓都有企業(yè)遷入和遷出。但周蕾相信，對(duì)于技術(shù)含量高、擁有核心競(jìng)爭(zhēng)力的世界500強(qiáng)、總部企業(yè)而言，亞太商務(wù)樓始終是首選?！按蠼鸸臼莵喬珮堑氖着M(jìn)駐客戶，他們直言跨國(guó)公司在全球選址，考量的首要因素就是樓宇品質(zhì)要與公司地位相匹配。再加上金陵飯店看家本領(lǐng)——酒店式物業(yè)服務(wù)，企業(yè)順理成章選擇了我們?！?/p>

曾有某家證券公司的總部人員在選址時(shí)表示，亞太樓的整體設(shè)計(jì)具有前瞻性，無論是各區(qū)的高速電梯配比數(shù)，還是高區(qū)行政淋浴間的設(shè)施，這幾年在高端樓宇中較為盛行，而亞太商務(wù)樓當(dāng)初即對(duì)此有充分考慮，在企業(yè)選址時(shí)贏得加分。

在新街口南端的南京國(guó)際金融中心，瑞安新天地南京項(xiàng)目助理丁志華介紹，2021年初瑞安新天地公司收購(gòu)了南京國(guó)際金融中心，目前大樓的出租率保持在80%以上，去年入駐企業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收1.7億元左右，今年稅收會(huì)突破2億元。他透露，今年出現(xiàn)了一個(gè)可喜的現(xiàn)象，樓宇內(nèi)一批企業(yè)的業(yè)績(jī)比2022年有大幅提升，如肯德基蘇皖總部的業(yè)績(jī)就比去年有了很大提升。保險(xiǎn)公司也迎來新機(jī)會(huì)。樓宇內(nèi)一家保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)代理公司今年的業(yè)績(jī)較去年同期提升了150%。

南京國(guó)際金融中心目前入駐企業(yè)70多家，銀行、證券、保險(xiǎn)、資管等金融業(yè)相關(guān)企業(yè)占了50%?！跋啾扔谘邪l(fā)類企業(yè)更多喜歡選擇雨花、江寧等園區(qū)，To C端的企業(yè)傾向選擇新街口城市中心。” 丁志華認(rèn)為，新街口作為享譽(yù)全國(guó)的第一商圈，軌道交通四通八達(dá)，具有一站式辦事的優(yōu)勢(shì)，也是代表城市形象的窗口地帶，總部企業(yè)還是喜歡落腳城市中心。

從包括南京國(guó)際金融中心在內(nèi)的多家新街口樓宇的入駐企業(yè)看，今年寫字樓的稅收貢獻(xiàn)還是以存量企業(yè)的業(yè)績(jī)提升為主，新增業(yè)態(tài)的入駐需求不是很旺盛。丁志華很有信心，隨著經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的持續(xù)回暖向好，新街口的寫字樓具備獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)大韌性，有信心把明年的入駐率拉到新高度。

核心樓宇向好，坐擁新街口商圈大半面積的秦淮區(qū)出臺(tái)樓宇扶持政策。2022年，該區(qū)有億元樓宇23棟，總稅收達(dá)101億元，預(yù)計(jì)2023年將實(shí)現(xiàn)億元樓宇25棟。

老城“攀高”遇上攔路虎

創(chuàng)下十億元稅收、2015年底投用的亞太商務(wù)樓可以說“正當(dāng)壯年”，但整個(gè)新街口區(qū)域的商務(wù)樓宇正受到“老化”的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

毗鄰亞太商務(wù)樓的世界貿(mào)易中心，一度集聚了諾基亞、摩托羅拉、柯達(dá)、英特爾、英國(guó)BP石油、新加坡航空等知名外企，這類企業(yè)占比最高達(dá)95%。但隨著樓宇使用年限增長(zhǎng)，大廈長(zhǎng)期超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，設(shè)施老化問題嚴(yán)重，樓宇招租遇冷。2018年，金陵飯店完成了對(duì)世貿(mào)樓宇的改造，后續(xù)投資價(jià)值得以持續(xù)攀升，至今保持近90%的出租率。

新街口的商務(wù)樓宇興起于上世紀(jì)最后十年和本世紀(jì)前十年，二三十年的樓齡令絕大多數(shù)樓宇跟不上現(xiàn)代商務(wù)的辦公需求。

在新街口的秦淮片區(qū)，全新改造后的揚(yáng)子大廈于2021年重新投用，受到市場(chǎng)熱烈響應(yīng)，如今出租率達(dá)到85%?！敖衲昵叭径鹊亩愂找淹黄?000萬元，今年稅收過億元沒有問題?！?秦淮區(qū)壹城集團(tuán)項(xiàng)目運(yùn)作公司總經(jīng)理鐘巍介紹，揚(yáng)子大廈建于1994年，是新街口較早建成的超高層建筑，后經(jīng)20余年使用，出現(xiàn)配套缺乏、設(shè)施老化、電梯運(yùn)載飽和、消防設(shè)備損壞等一系列問題，嚴(yán)重影響樓宇品質(zhì)。

2019年起，秦淮區(qū)委區(qū)政府實(shí)施老舊樓宇更新改造計(jì)劃，揚(yáng)子大廈成為南京首個(gè)超高樓宇改造試點(diǎn)項(xiàng)目。“我們用甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)來改造，招商有門檻，希望稅收達(dá)到每平方米4000元。已入駐企業(yè)中，銀行、證券公司等是稅收貢獻(xiàn)的主力軍。”鐘巍認(rèn)為，大公司還是希望在城市中心設(shè)點(diǎn)，新街口的位置難以替代，優(yōu)質(zhì)載體具有很強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，很多客戶都是老樓租期到期，就近找樓搬家。

對(duì)新街口以及整個(gè)南京老城來說，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)面臨的一大挑戰(zhàn)是產(chǎn)權(quán)分割妨礙老化樓宇的更新改造。

樓宇分層售賣，這一肇始于上世紀(jì)五十年代香港的地產(chǎn)銷售模式當(dāng)初為資金量不大的買家提供了“炒樓”機(jī)會(huì)，極大地推動(dòng)了香港地產(chǎn)的發(fā)展。這種模式引入國(guó)內(nèi)后不僅是樓宇分層賣，還演化成一層樓分割賣，這讓更多資金散戶涌入商務(wù)樓宇市場(chǎng)，助推地產(chǎn)交易繁榮的同時(shí)也為樓宇的可持續(xù)發(fā)展埋下巨大隱患。產(chǎn)權(quán)分割帶來的是統(tǒng)一管理缺乏，業(yè)態(tài)混雜，經(jīng)濟(jì)坪效低，常年以往就是設(shè)施陳舊、更新維護(hù)落后。

寫字樓樓層分割售賣在十年前的南京非常普遍。2010年，紫峰大廈投用，多年來，這座城市建筑上的地標(biāo)遺憾地沒能成為經(jīng)濟(jì)上的地標(biāo)，其中一大原因就是這幢摩天大廈很多樓層分割售賣，大量個(gè)人散戶在紫峰大廈擁有產(chǎn)權(quán)，有的一層樓就有二三十位產(chǎn)權(quán)人。紫峰大廈所在的鼓樓區(qū)大力發(fā)展總部型企業(yè)，曾有招商人員極為無奈地表示，多家優(yōu)質(zhì)企業(yè)在鼓樓找不到符合要求的寫字樓，眼睜睜看著流入到2007年投用的珠江路壹號(hào)，這是當(dāng)年南京唯一的甲級(jí)寫字樓。十余年過去，現(xiàn)在南京的甲級(jí)寫字樓遍布全城，珠江路壹號(hào)的不少優(yōu)質(zhì)客戶又選擇去了更高級(jí)的新樓，老城中心的商務(wù)樓宇改造深陷產(chǎn)權(quán)分割泥淖的現(xiàn)象沒能得到有效緩解。

在揚(yáng)子大廈改造過程中，壹城集團(tuán)通過產(chǎn)權(quán)收購(gòu)、長(zhǎng)期租賃、樓層置換等多種方式，取得了大樓主體經(jīng)營(yíng)權(quán)。在擁有主體經(jīng)營(yíng)權(quán)的基礎(chǔ)上，才得以對(duì)大廈進(jìn)行脫胎換骨的改造。

縱然老樓更新緩慢，新街口及主城區(qū)域，仍有高端載體啟用，這里依然是品牌入駐南京的優(yōu)選區(qū)域。

新街口的人流和金融等資源密集度在全國(guó)堪稱罕見，是國(guó)內(nèi)唯一擁有4家銷售額達(dá)40億元以上購(gòu)物中心的街區(qū)。兩平方公里的新街口商圈集聚了100余棟商務(wù)樓宇，吸納了上百家世界500強(qiáng)、跨國(guó)公司和總部型企業(yè)，在被河西、南京南站等區(qū)域嚴(yán)重分流的情況下，新街口區(qū)域依然還有600多家各類金融持牌機(jī)構(gòu)。

從商務(wù)樓宇角度看，新街口商圈樓宇租金依舊在南京市場(chǎng)上保持較高水平與較低的空置率。根據(jù)戴德梁行提供的最新數(shù)據(jù)，到今年三季度，新街口商圈每平方米每天租金超過4元，高于其它重點(diǎn)板塊。此外，新街口地區(qū)未來還將有金陵中環(huán)、德基三期等項(xiàng)目陸續(xù)入市，增加高端供給，提升整個(gè)商圈的經(jīng)濟(jì)活躍度。

從看重租金到強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)

新街口依然是優(yōu)質(zhì)客戶首選的同時(shí)，也面臨分流的極大挑戰(zhàn)。

近年來河西板塊強(qiáng)勢(shì)崛起。

江東路以西的蘇寧慧谷，2021年和2022年，這個(gè)園區(qū)入駐企業(yè)年度納稅額分別達(dá)到27.45億元、33.60億元。而蘇寧慧谷主打的就是世界500強(qiáng)和央企總部型企業(yè)。

2016年剛投用時(shí)租金在3元—3.5元/㎡·天，7年來蘇寧慧谷的租金水平經(jīng)歷了小幅上揚(yáng)，最高達(dá)4.2元，如今穩(wěn)定在3.9元，出租率達(dá)九成。

通常外界會(huì)把河西樓宇經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)歸結(jié)為兩點(diǎn)：一是這里高端住宅占比高，包括企業(yè)高管在內(nèi)的機(jī)構(gòu)決策層多數(shù)居住于此，南京年輕人聚集在江寧和江北兩地，往來河西方便，決策層和員工都愿意選擇河西辦公；二是河西樓宇規(guī)劃高端，新樓多，較為符合現(xiàn)代辦公需求。

在這些客觀因素之外，在寫字樓供過于求的當(dāng)下，蘇寧慧谷的經(jīng)營(yíng)之道值得關(guān)注。

樓宇經(jīng)濟(jì)經(jīng)過了從提供空間，到提供配套服務(wù)，再到打造特色產(chǎn)業(yè)、營(yíng)造產(chǎn)業(yè)生態(tài)這3個(gè)發(fā)展階段的變遷。而蘇寧慧谷在前兩個(gè)發(fā)展階段的基礎(chǔ)上抓住了特色產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)生態(tài)的打造。

蘇寧置業(yè)睿城公司商辦營(yíng)銷管理部總監(jiān)王杏森認(rèn)為，越是總部企業(yè)越看重圈層和生態(tài)，和鄰居企業(yè)的良性互動(dòng)是樓宇“加分項(xiàng)”。近三年來，以國(guó)家能源集團(tuán)為核心的能源類和以中國(guó)建筑集團(tuán)為核心的建筑類，多家總部落子蘇寧慧谷，目前兩大產(chǎn)業(yè)占比總和超過60%。

每季度一場(chǎng)大型活動(dòng)、每月1—2場(chǎng)主題活動(dòng)，已成為蘇寧慧谷的傳統(tǒng)。從主題講座到品牌推廣，再到新能源車展以及眾多公益行動(dòng)，項(xiàng)目方和入駐企業(yè)經(jīng)常聯(lián)辦活動(dòng)。“某公司舉辦企業(yè)財(cái)務(wù)分析的培訓(xùn)，發(fā)現(xiàn)許多‘鄰居’都有需求，然后就一對(duì)一接洽業(yè)務(wù)；一家國(guó)內(nèi)排名前三的白酒企業(yè)在樓內(nèi)推廣，結(jié)果比他們?cè)陔娚唐脚_(tái)賣得還多?！?/p>

過去一年中蘇寧慧谷多家總部企業(yè)承租到期，市場(chǎng)上低價(jià)的品質(zhì)樓宇比比皆是，上門“挖墻腳”已成常態(tài)，但企業(yè)最終都選擇留下。“租金多個(gè)兩三毛，一年多花兩三百萬元，對(duì)于整層租用的客戶來說，不過是一單業(yè)務(wù)的錢。他們?cè)敢鉃橘N心的服務(wù)買單?！?/p>

在王杏森看來，這正是自持物業(yè)的優(yōu)勢(shì)。銷售型物業(yè)沒有動(dòng)力和資金去做好運(yùn)營(yíng)。自持物業(yè)時(shí)常面臨考驗(yàn)，王杏森說他寧愿看到半層樓閑置，也要等到同一層的其他企業(yè)承租到期，隨后歸并整合，空出整層載體，虛位以待優(yōu)質(zhì)客戶。

優(yōu)質(zhì)企業(yè)為何不愿走？這幢181米高樓雖然才投用7年，但蘇寧慧谷仍以每年300萬元、占收益6%的投入強(qiáng)度，用于樓宇升級(jí)改造。目前，蘇寧慧谷入駐企業(yè)中，租期在5年以上的占比超七成。

在遠(yuǎn)離城市中心的區(qū)域，新興產(chǎn)業(yè)包括科技型企業(yè)的勃興直接帶動(dòng)了新城新區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的興起。

在遠(yuǎn)離新街口的江北，江北新區(qū)研創(chuàng)園占地40畝的騰飛大廈，2022年的樓內(nèi)企業(yè)稅收達(dá)到5.5億元，畝均稅收達(dá)1300多萬元。

安元科技是2018年騰飛大廈投用后入駐的第一批企業(yè)，主業(yè)是工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)及行業(yè)應(yīng)用產(chǎn)品技術(shù)研發(fā)及服務(wù)。安元科技品牌運(yùn)營(yíng)中心總監(jiān)祝志勇介紹，正是在騰飛大廈，安元科技走向快速發(fā)展的關(guān)鍵期。公司去年?duì)I收5億元，今年有望達(dá)到8億元。安元擁有一支由700多名教授、博士、碩士等組成的跨學(xué)科、跨領(lǐng)域的復(fù)合型高級(jí)人才團(tuán)隊(duì)，不一定要駐場(chǎng)辦公的高端人才讓安元的價(jià)值飛升。

新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，改變了樓宇經(jīng)濟(jì)傳統(tǒng)“玩法”。

江北新區(qū)研創(chuàng)園聚焦發(fā)展集成電路設(shè)計(jì)、智能研發(fā)、大數(shù)據(jù)云計(jì)算人工智能三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。園區(qū)致力于提供與新產(chǎn)業(yè)相關(guān)的融資、招聘、建設(shè)博士后工作站、與園區(qū)企業(yè)開展合作等創(chuàng)新服務(wù)，幫助企業(yè)成長(zhǎng)。

在工信部發(fā)布的2022年區(qū)塊鏈典型應(yīng)用案例公示名單中，江蘇榮澤信息科技股份有限公司憑借“區(qū)塊鏈企業(yè)統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬管理平臺(tái)”成為江蘇省唯一入圍企業(yè)。榮澤信息科技市場(chǎng)總監(jiān)丁丹感慨，像榮澤信息這樣的成長(zhǎng)型企業(yè)，居然能得到園區(qū)重視和很多幫助。

抓住風(fēng)口，用創(chuàng)新的思維、手段才能和創(chuàng)新型企業(yè)共享飛速發(fā)展的紅利。如果此前樓宇招商拼的是政策、區(qū)位優(yōu)勢(shì)，那么到今天，真正讓企業(yè)落地生根的，一定是產(chǎn)業(yè)定位聚焦不變帶來的產(chǎn)業(yè)集聚，以及適合新一代創(chuàng)業(yè)者和打工人的園區(qū)配套。

江寧開發(fā)區(qū)推動(dòng)“塊狀經(jīng)濟(jì)”向“柱狀經(jīng)濟(jì)”轉(zhuǎn)型，著力打造“豎起來的經(jīng)開區(qū)”，先后發(fā)布樓宇經(jīng)濟(jì)若干扶持政策，提出以平方產(chǎn)出論英雄。

江寧開發(fā)區(qū)九龍湖國(guó)際企業(yè)總部園建筑面積34萬平方米，共建有13棟載體，辦公面積17.4萬平方米，去年實(shí)現(xiàn)納稅7.75億元。其中，園區(qū)南1樓已經(jīng)躋身億元稅收樓宇。入駐的知名企業(yè)包括臺(tái)積電設(shè)計(jì)服務(wù)中心、特斯拉汽車銷售服務(wù)（南京）有限公司等眾多知名企業(yè)。

園區(qū)運(yùn)營(yíng)方南京創(chuàng)啟科技發(fā)展有限公司姜駿介紹，目前載體入駐率90%，世界500強(qiáng)投資設(shè)立企業(yè)22家、上市公司投資設(shè)立企業(yè)17家，專精特新企業(yè)9家，新型研發(fā)機(jī)構(gòu)7家。值得一提的是，這一總部園的企業(yè)與江寧開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)高度匹配，主要集中在智能電網(wǎng)、汽車、電子等領(lǐng)域，樓宇里研發(fā)總部為廠區(qū)里的產(chǎn)業(yè)服務(wù)。

培育新興力量政府力推低價(jià)租金

8月1日，軟件谷云密城體育中心啟用。除了籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、乒乓球場(chǎng)，還配備更衣室、淋浴間、水吧區(qū)，首月客流量約3500人次，經(jīng)常有企業(yè)“包場(chǎng)”。

今年年初，軟件谷收到一張12345工單。一位軟件谷年輕人提出，每天在園區(qū)的工作時(shí)間很長(zhǎng)，希望足不出園就能運(yùn)動(dòng)健身。隨后軟件谷走訪了多家企業(yè)，都表達(dá)了這個(gè)需求，于是幾個(gè)月后就有了體育中心。

誠(chéng)邁科技總經(jīng)理劉冰感慨，沒想到云密城還有航站樓。誠(chéng)邁科技有不少員工每個(gè)月有近一半時(shí)間在“飛”，這個(gè)航站不僅提供定時(shí)大巴接駁，還能提前辦理值機(jī)，省時(shí)省力省心。

自2017年底建成交付，云密城已入駐企業(yè)超過400家，2022年，這里的12棟辦公樓宇共完成稅收達(dá)9個(gè)億。

就在各摩天大廈、新興園區(qū)爭(zhēng)奪最高租金的“桂冠”時(shí)，建鄴高新區(qū)的一棟棟寫字樓里，卻有近兩萬平方米的載體，租金價(jià)格僅“1元/平方米/天”，還不到市場(chǎng)價(jià)的1/3。

這種新玩法大有玄機(jī)。

2020年，建鄴區(qū)發(fā)布《012科創(chuàng)森林成長(zhǎng)計(jì)劃》，其中“1·探路者計(jì)劃”，指的是初創(chuàng)期科技企業(yè)享有最長(zhǎng)3年期限“1元”的租金載體。“過去載體運(yùn)營(yíng)大多是‘二房東’模式，即運(yùn)營(yíng)商將載體租下來再轉(zhuǎn)租給企業(yè)賺取租金差價(jià)，二房東租金占運(yùn)營(yíng)收入的比例高達(dá)70%以上。這種方式的弊端在于，運(yùn)營(yíng)商最關(guān)心的是把載體填滿，撿到籃子里都是菜?！苯ㄠ拝^(qū)科技局相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，建鄴打破了傳統(tǒng)樓宇運(yùn)營(yíng)“批發(fā)—零售”方式，政府整合載體資源交給運(yùn)營(yíng)商，運(yùn)營(yíng)商完成政府各類考核目標(biāo)后獲得補(bǔ)貼，讓運(yùn)營(yíng)商從“賺企業(yè)的錢”變成“賺政府的錢”，這樣做的目的就是更加聚焦科創(chuàng)企業(yè)的培育和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的招商?！啊?元’載體對(duì)運(yùn)營(yíng)商的考核重在初創(chuàng)期科技企業(yè)的‘灌溉’，例如年技術(shù)合同成交額達(dá)到1000萬元以上的企業(yè)最高獎(jiǎng)勵(lì)35萬元，優(yōu)秀科技型中小企業(yè)最高獎(jiǎng)勵(lì)5萬元?！?/p>

建鄴區(qū)在國(guó)家廣告產(chǎn)業(yè)園4棟、中泰國(guó)際廣場(chǎng)6棟等打造了9處“1元”載體，已入駐企業(yè)77家，今年新申報(bào)高新技術(shù)企業(yè)24家，已有60家通過了年度科技型中小企業(yè)認(rèn)定。

可以預(yù)料的是，伴隨著一批又一批科技型企業(yè)的成長(zhǎng)，向云端沖刺億元稅收的樓宇將如雨后春筍。（董翔 仇惠棟 許雯斐 鹿琳 周敏）