近日，住建部召開企業(yè)座談會，對繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢明確了政策方向。隨后，一線城市北京、深圳和廣州立即表態(tài)將抓緊落實(shí)相關(guān)工作。一時(shí)間，樓市政策下一步將如何優(yōu)化、取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”影響幾何等熱點(diǎn)話題引起了社會的廣泛關(guān)注。

　　政策方向適時(shí)優(yōu)化

　　最近，關(guān)于樓市政策的一舉一動牽動人心。7月24日，中央政治局會議在談及房地產(chǎn)市場時(shí)首次明確提出，適應(yīng)中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資5.85萬億元，同比下降7.9%；全國商品房銷售面積5.95億平方米，同比下降5.3%。國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副研究員王瑞民表示，正是基于這種供求發(fā)生的重大變化，除了一些人口凈流入的一二線城市，大部分城市已經(jīng)到了政策優(yōu)化調(diào)整的時(shí)候，這樣才有助于市場筑底回升，提振消費(fèi)信心，真正讓一些改善性需求能夠以合理的價(jià)格和成本得到滿足。

　　那么如何適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策？業(yè)內(nèi)專家表示，中央已經(jīng)發(fā)出了明確的指示，地方政府和有關(guān)部門應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況，積極探索因城施策，用好政策工具箱。此外，未來出臺的新政策的重點(diǎn)也要逐步從增量轉(zhuǎn)到存量，從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，政策方向也要從需求端刺激逐步轉(zhuǎn)向供給側(cè)改革。

　　住建部部長倪虹在近日召開的企業(yè)座談會上明確表示，要大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

　　58安居客房產(chǎn)研究院院長張波在接受記者采訪時(shí)表示，結(jié)合此前高層會議的表態(tài)來看，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，決定了政策調(diào)整的必要性，與房地產(chǎn)相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)依然存在，需要進(jìn)一步提升市場信心和預(yù)期?！按舜巫〗ú康谋響B(tài)更加實(shí)際，尤其在政策的推進(jìn)方面給出了具體的指引方向，重點(diǎn)在首套房的首付比例和利率層面，以及此前市場呼聲較高的對于‘認(rèn)房又認(rèn)貸’的調(diào)整。”張波認(rèn)為，“尤其一二線熱點(diǎn)城市，在‘認(rèn)房認(rèn)貸’、首付比例、稅費(fèi)減免等方向的政策會加快出臺?！?/p>

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則對記者表示：“其實(shí)對于取消‘認(rèn)房又認(rèn)貸’政策呼聲最大的是一線城市，因?yàn)橐恍┮痪€城市的政策過緊，導(dǎo)致二套房購買成本過高。此次住建部發(fā)聲也意味著在這方面會有持續(xù)寬松的政策變化?！?/p>

　　一線城市積極跟進(jìn)

　　在中央政治局會議、住建部先后發(fā)聲適時(shí)調(diào)整優(yōu)化樓市政策后，一線城市北京、深圳和廣州立即表態(tài)將抓緊落實(shí)相關(guān)工作。

　　7月29日晚，北京市住建委表示，將認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會中央政治局會議精神，按照倪虹部長在企業(yè)座談會上的講話要求，在市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，結(jié)合北京房地產(chǎn)市場實(shí)際情況，會同相關(guān)部門抓緊抓好貫徹落實(shí)工作。

　　深圳市緊隨其后，明確要更好地滿足居民剛性和改善性住房需求，扎實(shí)推進(jìn)保交樓工作，切實(shí)維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn)深圳市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　廣州市也于7月30日表示，將結(jié)合廣州實(shí)際盡快推出有關(guān)政策措施，更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)廣州房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　房貸利率是影響樓市的重要方面之一，今年以來全國已有超過40個(gè)城市調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下。貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，均較上月下降10個(gè)基點(diǎn)。7月首二套主流房貸利率較去年同期分別回落45和25個(gè)基點(diǎn)。重點(diǎn)城市首套平均房貸利率已降至3.9%，其中南寧、柳州、珠海等城市首套房貸最低利率已調(diào)至3.6%，鄭州、無錫、揚(yáng)州、沈陽已降至已降至3.7%。

　　分城市來看，7月一線城市首二套房貸利率分別為4.50%、5.03%，二線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.81%，三四線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4,80%。由此可見，一線城市首二套房貸利率與其他城市相比仍然高出不少。

　　剛需改善良性循環(huán)

　　更為重要的是，此次個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策措施引發(fā)了眾多關(guān)注。據(jù)記者了解，“認(rèn)房”或“認(rèn)貸”是銀行在發(fā)放住房按揭貸款時(shí)評判首套房、二套房的標(biāo)準(zhǔn)，其中“認(rèn)房又認(rèn)貸”最為嚴(yán)格。

　　貝殼研究院首席分析師許小樂對記者表示，“認(rèn)房”指商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)會參考擬購房人在擬購房地家庭名下實(shí)際擁有住房套數(shù)確定貸款比例；“認(rèn)貸”是指銀行會根據(jù)擬購房人家庭在全國范圍內(nèi)是否有住房貸款記錄（包括公積金貸款和商業(yè)貸款）確定貸款比例。目前部分一線城市實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即“賣一買一”情況下，只要家庭在全國范圍內(nèi)有過購房貸款記錄，再次貸款購買住宅時(shí)都會被認(rèn)定為二套。

　　“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策明顯提升了換房群體的首付門檻。以北京為例，一套650萬元的改善型住房（非普通住宅），在“認(rèn)房不認(rèn)貸”的情形下，首付比例40%，而在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的情形下，首付比例翻倍為80%，首付額度多出260萬元，由此可見換房的艱難。另外從貸款利息看，不同認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)下的房貸利率也有所差異，以北京當(dāng)前利率水平計(jì)算，100萬元商貸、貸款25年，采用等額本息還款方式，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策下貸款利息將多付約9萬元。

　　許小樂表示，如果“認(rèn)房不認(rèn)貸”，可以讓改善型購房群體按照首套房標(biāo)準(zhǔn)貸款，能夠非常明顯地降低改善型需求的首付比例和利率成本，促進(jìn)一二手房聯(lián)動，實(shí)現(xiàn)剛需和改善群體良性循環(huán)。

　　對于“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策可能面臨的調(diào)整，張波認(rèn)為：“目前從三四線城市來看，無論首套還是二套的首付比例大都已明顯下調(diào)，這一政策信號對于此類城市的影響力多體現(xiàn)在心態(tài)層面。但是對于一二線熱點(diǎn)城市而言，首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)更為重要，即‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策一旦得以推行則不少原來按二套執(zhí)行的首付比例和利率標(biāo)準(zhǔn)都有可能按首套執(zhí)行，這對于樓市的影響更為明顯，可以讓真正被誤傷的改善需求得到相匹配的政策支持。”