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脫離窠臼:房企強(qiáng)身健體 開拓新藍(lán)海

2024-01-19 13:46 來源:南方日?qǐng)?bào) 次閱讀
 
脫離窠臼:房企強(qiáng)身健體 開拓新藍(lán)海

“老王這一輪太果決、太狠了。連輕資產(chǎn)的項(xiàng)目都賣?!币晃淮笮头康禺a(chǎn)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人向南方日?qǐng)?bào)記者感慨道。

  前幾天,有消息傳出,萬達(dá)退出佛山順德萬達(dá)廣場(chǎng),美的置業(yè)作為業(yè)主收回了該資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)權(quán)。

  再往前半個(gè)月,由王健林實(shí)控的珠海萬達(dá)商管第四次沖刺IPO宣告失敗,2023年完成上市的“小目標(biāo)”正式落空,好在此前簽下的那份對(duì)其潛在“毀滅性打擊”對(duì)賭協(xié)議,后來因投資人諒解而解除。去年,老王一口氣賣掉了9座萬達(dá)廣場(chǎng)。為了換回更多現(xiàn)金渡過難關(guān)的他,甚至還打算出售更多一、二線城市的核心資產(chǎn)。一系列“猛如虎”的操作,也為老王下半場(chǎng)“征戰(zhàn)新發(fā)展”贏得了喘息機(jī)會(huì)。

  “2023年是從業(yè)以來最刻骨銘心的一年。”多位曾經(jīng)出險(xiǎn)的企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人均向記者表示,在市場(chǎng)供求發(fā)生重大變化的背景下,價(jià)格波動(dòng)夾雜著多重不利因素,嚴(yán)重制約市場(chǎng)復(fù)蘇速度,企業(yè)都在“縮表瘦身”的痛苦和煎熬中尋找突圍機(jī)會(huì),避免在新一輪洗牌中被淘汰出局。

  不過,事情也不像某些人想象得那么悲觀。1月17日,統(tǒng)計(jì)局發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示,2023年樓市規(guī)模雖然持續(xù)萎縮,但幅度收窄,這顯示了國家穩(wěn)市場(chǎng)、促消費(fèi)政策初步見效,房地產(chǎn)10萬億級(jí)的市場(chǎng)仍在,2024年行業(yè)在筑底震蕩中潛伏了不少“活魚”,就看房企怎么抓。業(yè)內(nèi)討論的焦點(diǎn)也是:“下半場(chǎng)比賽”中,如何找到屬于自己的新藍(lán)海。

  調(diào)查 負(fù)重前行新發(fā)展路上的“真心英雄”

  2023年,上市房企面臨的兩次全行業(yè)、大規(guī)模“健康體檢”,讓一些老板和高管“睡不著覺”。

  一次是三、四月份的2022年報(bào),另一次是八、九月份的2023年中報(bào)。南方產(chǎn)業(yè)智庫去年發(fā)布的上市房企60健康指數(shù)(HFI-60)顯示,盡管2023年又有新的企業(yè)遇險(xiǎn),但也出現(xiàn)了一些向好跡象:較早面臨或預(yù)判到風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè),在持續(xù)“縮表瘦身”和“刮骨療傷”后,去杠桿明顯。融創(chuàng)、旭輝、龍光、正榮、奧園等部分企業(yè)通過債務(wù)重組,先后取得新突破,而旭輝、金地、碧桂園等一些企業(yè)甚至通過轉(zhuǎn)戰(zhàn)“代建”等新業(yè)務(wù),得到更多發(fā)展空間。

  不過,王健林連萬達(dá)廣場(chǎng)這類核心輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)也要轉(zhuǎn)讓,大大超出了大家的預(yù)料?!爱?dāng)前行業(yè)調(diào)整形勢(shì)的嚴(yán)峻,不只是市場(chǎng)規(guī)模萎縮了,而是行業(yè)發(fā)展邏輯發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變?!睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉此前多次與記者聊到,隨著國家對(duì)融資監(jiān)趨嚴(yán),純粹靠重資產(chǎn)的土地開發(fā)難以為繼,必須向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。

  但實(shí)踐新發(fā)展模式,需要更多“真心英雄”。與萬達(dá)一樣,知名“千億房企”旭輝去年也不好過,但截至2023年底,旭輝建管在全國累計(jì)在管項(xiàng)目已突破100個(gè),是出險(xiǎn)企業(yè)中搶灘輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)最亮眼的企業(yè)之一。

  目前,進(jìn)入代建行業(yè)搶食的房企已接近90家。其中,前五大代建企業(yè)新增代建規(guī)??傤~占比接近一半,行業(yè)集中度較高。除了旭輝,金地、綠地、碧桂園、綠城也是代建“龍虎榜”上的“大將和猛將”。截至2023年底,碧桂園建管(鳳凰智拓)已累計(jì)新增代建項(xiàng)目30個(gè),在售貨值約244億元。

  有學(xué)者認(rèn)為,未來房企的發(fā)展模式將向重資產(chǎn)降杠桿、中資產(chǎn)強(qiáng)運(yùn)營(yíng)、輕資產(chǎn)重品牌三大方向演變。目前,萬科、龍湖、華潤(rùn)等一批企業(yè)已經(jīng)走在前面。

  萬科是在行業(yè)最早喊出“活下去”的企業(yè),呼吁要努力賺小錢、長(zhǎng)錢和辛苦錢。其布局多元化業(yè)務(wù)已有多年,在物業(yè)服務(wù)、租賃住宅、物業(yè)倉儲(chǔ)、商業(yè)業(yè)務(wù)等方面已建立了領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

  2023年前三季度,萬科在萬物云、物流、長(zhǎng)租業(yè)務(wù)和商業(yè)等經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)保持了良好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),實(shí)現(xiàn)全口徑收入405.3億元。2024年開年,借著REITs的東風(fēng),萬科加速整合商業(yè)業(yè)務(wù),將萬科7大區(qū)域的商業(yè)業(yè)務(wù)、印力集團(tuán)統(tǒng)一并入商業(yè)事業(yè)部,欲提升競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),為公司開拓第二增長(zhǎng)曲線。

  縱深 三座大山仍在困擾產(chǎn)業(yè)回歸良性循環(huán)

  2023年,面對(duì)債務(wù)、現(xiàn)金和銷售的“泰山壓頂”,確實(shí)有個(gè)別房企面臨被行業(yè)淘汰出局的危險(xiǎn)境地。

  2024年1月17日,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,2023年商品房量?jī)r(jià)齊跌,但依然保持著業(yè)內(nèi)人士所說的10萬億級(jí)別的市場(chǎng)蛋糕。數(shù)據(jù)還顯示,2023年12月,70個(gè)大中城市中,新房有20個(gè)城市房?jī)r(jià)同比上漲,48個(gè)城市房?jī)r(jià)同比下跌,均與上月持平。

  記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),房?jī)r(jià)向下波動(dòng)的原因,或與部分企業(yè)年底以價(jià)換量去庫存有關(guān)。

  年初,各商業(yè)智庫迫不及待地發(fā)布了2023年房企銷售業(yè)績(jī)排行榜。中指研究院披露,去年銷售突破千億元的房企有16家,較上年減少4家,百億房企116家,減少了14家。而前百強(qiáng)房企銷售總額約為6.28萬億元,相當(dāng)于全行業(yè)總規(guī)模的一半多。

  保利發(fā)展以年銷4207億元攀上榜首,是去年唯一超4000億元的房企;萬科、中海、華潤(rùn)、綠城作為另外4家超3000億元的房企,緊隨其后。盡管克而瑞等其他商業(yè)機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)略有差距,但整體情況大同小異,亦大體能夠從中“感知”到去年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的冷暖。

  并非所有企業(yè)2023年都過得不如意。有機(jī)構(gòu)綜合分析,百強(qiáng)中公布過銷售目標(biāo)的9家房企目標(biāo)完成率平均值為98.5%,華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)、建業(yè)集團(tuán)等順利完成全年目標(biāo)。其中,越秀地產(chǎn)和華潤(rùn)置地完成率達(dá)到了108.1%、108.4%,建業(yè)達(dá)到了141.5%。

  這樣的企業(yè)畢竟占少數(shù)。一個(gè)不容回避的事實(shí)是,當(dāng)前市場(chǎng)行情仍處在修復(fù)和弱復(fù)蘇階段,房企要想脫離舊發(fā)展模式的窠臼,向健康和高質(zhì)量發(fā)展邁進(jìn),確實(shí)不易。

  從2023年拿地情況來看,房企的心態(tài)也在恢復(fù)中。或許因?yàn)槟甑淄频毓?jié)奏有所加快,TOP100企業(yè)拿地總額13195億元,拿地規(guī)模同比微增1.7%。TOP100企業(yè)中,民營(yíng)企業(yè)數(shù)量增至15家,但拿地金額占比僅為10.7%,且集中在核心城市的熱點(diǎn)板塊,龍湖、濱江等表現(xiàn)積極。2023年,龍湖累計(jì)摘得31幅地塊,總建筑面積超300.5萬平方米。易居CEO丁祖昱預(yù)測(cè):“未來的樓市還是一個(gè)相當(dāng)大的市場(chǎng),10萬億級(jí)別的市場(chǎng)還有很大發(fā)展空間?!?/p>

  國家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)負(fù)責(zé)人也指出,從目前情況看,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些積極變化。首先是房地產(chǎn)投資、銷售等指標(biāo)降幅收窄。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展有比較好的基礎(chǔ),城鎮(zhèn)化數(shù)量和質(zhì)量提升會(huì)有很大的空間,構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式潛力巨大。

  融資方面,國家最近發(fā)文中也明確表示,要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求,對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)做到不抽貸、不斷貸、不惜貸,更好支持剛性和改善性住房需求。

  未來 “死磕”交付,機(jī)會(huì)留給有擔(dān)當(dāng)?shù)摹坝矟h”

  2023年最后一天,壓在解先生心口的一塊石頭終究下了地。兩年前,他貸款買下碧桂園位于珠三角的一套商品房,但開發(fā)商在合同約定的交樓時(shí)間一拖再拖,本以為今年春節(jié)注定要“不開心”。殊不知,開發(fā)商的信用,最后一刻經(jīng)受住了嚴(yán)冬的考驗(yàn)。雖然現(xiàn)場(chǎng)看到的新房完工情況并不完美,但好歹有人跟進(jìn)整改。他事后在朋友圈感慨:“延遲收樓,終歸還是有樓可收?!?/p>

  2024年開年,各路機(jī)構(gòu)都在搶發(fā)過去一年房地產(chǎn)行業(yè)的交付排行榜。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),不管排在前面還是后面的房企,其業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人內(nèi)心都是五味雜陳。

  去年,面對(duì)償債、融資和銷售等多重壓力,部分出險(xiǎn)企業(yè)儼然已成為業(yè)內(nèi)人士眼中的保交樓的“硬漢”。2023年,碧桂園全年累計(jì)交樓超60萬套,總面積約7162萬平方米,涉及31省249個(gè)城市,其中151個(gè)批次44521戶實(shí)現(xiàn)“交付即辦證”,成為全國交付套數(shù)最多的房企,全行業(yè)交付的每5套房里就有一套是碧桂園的。

  而碧桂園實(shí)控人楊惠妍最近透露,2024年該公司預(yù)計(jì)還要交付量超48萬套,這仍然是天量的交付任務(wù),對(duì)公司的資金、資源以及個(gè)人狀態(tài)將是極大挑戰(zhàn)。此前,其公開作出“砸鍋賣鐵也要支持公司”的表態(tài)。

  根據(jù)公告,2023年全年碧桂園僅實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額1742.8億元,還不到歷史峰值的1/3。為籌措更多資金,該公司近期不得不采取出讓子公司股權(quán)來化解流動(dòng)性緊張的矛盾。2023年12月13日,碧桂園通過出售其間接全資附屬公司金逸環(huán)球,換來30.69億元現(xiàn)金,以解燃眉之急。莫斌坦言,“立足自救、極限管理,把每一套房交給我們的業(yè)主,是我們的良心所在?!?/p>

  同樣“壓力山大”的還有融創(chuàng)。2023年,融創(chuàng)全年交付量排在行業(yè)第三位,累計(jì)交付了30萬套新房。而去年融創(chuàng)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約為847.7億元,不及其歷史峰值的1/7。在銷售不利的情況下,要完成如此大的交付任務(wù),相當(dāng)不容易。

  不過,盡管如此,記者從2023年交付排行榜中看到,龍頭企業(yè)仍為去年“保交樓”主力。據(jù)億翰智庫統(tǒng)計(jì),交付量排前五的碧桂園、萬科、融創(chuàng)、綠地等企業(yè),去年每家交付的套數(shù)均超過20萬套,五家房企的整體交付量占比接近四成;排名前十的房企交付套數(shù)甚至超過整體的一半。碧桂園、萬科、融創(chuàng)、龍湖等房企還在部分項(xiàng)目中積極推行“交房即交證”,有個(gè)別項(xiàng)目甚至實(shí)現(xiàn)了提前交付。

  除此以外,美的置業(yè)在去年全年亦交付了超9萬套樓房,其中有6.3萬套屬于提前交付,占比達(dá)70%;旭輝共137個(gè)項(xiàng)目交付11.8萬套新房,其中9675戶提前交付,超4300戶實(shí)現(xiàn)“交房即交證”。

  據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì),過去一年,僅廣州一座城市,新交付的樓盤就超過了100個(gè)。如中誠信托在花都接手的一處原來由恒大開發(fā)的樓盤,停工一年多,后來都實(shí)現(xiàn)了交付。住建部發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,在政府的強(qiáng)力督促和金融機(jī)構(gòu)的大力扶持下,截至去年12月底,全國350萬套保交樓項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)交付超268萬套,交付率超76%。保交樓的成效,也成為去年房地產(chǎn)行業(yè)最大的亮點(diǎn)之一。

  “保交付不僅是企業(yè)的責(zé)任底線,也是繼續(xù)生存的前提?!庇浾卟稍L的多家企業(yè)高管直言,未來的機(jī)會(huì),只會(huì)留給有誠信、有擔(dān)當(dāng)?shù)钠髽I(yè),不管多困難,都應(yīng)該把保交付放在第一位?!安粌H要按時(shí)交付,而且要保質(zhì)保量地交付?!?/p>

●南方日?qǐng)?bào)記者 馮善書 柴亞娟


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