9月初深圳出臺(tái)樓市新政，對(duì)核心與非核心區(qū)域?qū)嵤┎町惢{(diào)控，非核心區(qū)取消限購(gòu)套數(shù)限制，并取消首套與二套房貸利率區(qū)分。新政恰逢“金九銀十”傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，多數(shù)新房仍保留折扣，以去化項(xiàng)目為主。新政落地首個(gè)周末，新房到訪(fǎng)量、成交量顯著增長(zhǎng)，但工作日看房人數(shù)減少。二手房市場(chǎng)“量升價(jià)穩(wěn)”，帶看量上漲。

進(jìn)入9月，樓市迎來(lái)傳統(tǒng)的“金九銀十”銷(xiāo)售旺季。而上周深圳剛剛出臺(tái)的樓市新政，為市場(chǎng)“再添一把火”。

9月5日晚，深圳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“9·5新政”），自9月6日起實(shí)施。新政對(duì)福田、南山等核心區(qū)域與羅湖、光明等非核心區(qū)域?qū)嵤┎町惢{(diào)控，非核心區(qū)取消限購(gòu)套數(shù)限制，鹽田、大鵬則暫停對(duì)居民家庭的限購(gòu)資格審查。同時(shí)，取消首套與二套房貸利率區(qū)分，房貸利率最低降至3.05%。

在新政利好及傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季的雙重作用下，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)如何？

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“每經(jīng)記者”）實(shí)地走訪(fǎng)了深圳市場(chǎng)上頗具代表性的幾個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目——珈譽(yù)玖璽、翰熙典居和京基璟譽(yù)府，它們分別位于寶安區(qū)、南山區(qū)和羅湖區(qū)。其中，寶安區(qū)除新安外，其他大部分區(qū)域已放開(kāi)限購(gòu)；南山目前仍屬限購(gòu)區(qū)；羅湖此前雖為限購(gòu)區(qū)，如今也已松綁。

在建中的翰熙典居項(xiàng)目?圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

“帶看量和成交量顯著提升”

“9·5新政”于周五夜發(fā)布，這無(wú)疑為本次新政落地首個(gè)周末（9月6日至7日）的火熱行情提供了有力助推。

“新政實(shí)施首個(gè)周末，我們忙到晚上11點(diǎn)多。盡管這邊一直未限購(gòu)，但新政出臺(tái)后，不少之前猶豫的購(gòu)房者紛紛前來(lái)看房?！?月9日上午，珈譽(yù)玖璽置業(yè)顧問(wèn)楊先生告訴每經(jīng)記者。

“限購(gòu)松綁后，最大變化是原本無(wú)法購(gòu)買(mǎi)羅湖區(qū)房子的人群也有了購(gòu)房機(jī)會(huì)，帶看量和成交量顯著提升。”9月10日上午，京基璟譽(yù)府項(xiàng)目銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人羅嘉良通過(guò)電話(huà)接受每經(jīng)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，上周末項(xiàng)目帶看量較同期增長(zhǎng)30%，成交了16套房源。“該成交數(shù)據(jù)為近期較好水平，且包含新政后因購(gòu)房資格放開(kāi)促成的成交案例?！?/p>

不過(guò)，周末的這種火爆場(chǎng)景似乎并未延續(xù)到工作日。“工作日反而可以忙里偷閑，整體沒(méi)那么忙?！本┗Z譽(yù)府的置業(yè)顧問(wèn)表示。

每經(jīng)記者注意到，9月9日臨近中午時(shí)，珈譽(yù)玖璽項(xiàng)目案場(chǎng)大約有2至3組客戶(hù)在看房。類(lèi)似情況在翰熙典居項(xiàng)目也同樣明顯，當(dāng)日下午4點(diǎn)左右，案場(chǎng)有4至5位客戶(hù)正在聆聽(tīng)置業(yè)顧問(wèn)的講解。

不過(guò)，每經(jīng)記者注意到，盡管此次新政一定程度上提升了各樓盤(pán)的來(lái)訪(fǎng)量，但對(duì)于不少以去化為主的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，目前仍保留著之前的優(yōu)惠折扣。

以每經(jīng)記者此次走訪(fǎng)的珈譽(yù)玖璽、翰熙典居、京基璟譽(yù)府等項(xiàng)目為例，其優(yōu)惠折扣基本在備案價(jià)的八六折至九三折不等。甚至部分樓盤(pán)還表示，對(duì)自發(fā)前來(lái)看房的購(gòu)房者，可將原本支付給中介的傭金部分返還給購(gòu)房者。

以珈譽(yù)玖璽為例，一套中高樓層的92.54平方米房源，原價(jià)約為503萬(wàn)元，優(yōu)惠后總價(jià)約為468萬(wàn)元，折合單價(jià)約5.06萬(wàn)元/平方米。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)介紹，“目前也能找到每平方米4.7萬(wàn)至4.8萬(wàn)元的房源，但如果想要樓層和朝向都較好的話(huà)，如今基本都在每平方米5萬(wàn)元左右”。

珈譽(yù)玖璽營(yíng)銷(xiāo)中心?圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

與深圳水庫(kù)一路之隔的京基璟譽(yù)府項(xiàng)目，其高層房源因獨(dú)特的視野和景觀(guān)受到不少購(gòu)房者青睞。據(jù)開(kāi)發(fā)商發(fā)布的海報(bào)，“9·5新政”實(shí)施首日項(xiàng)目便售出11套房子?，F(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)介紹，“面向水庫(kù)方向的房源目前僅剩2套可選，都是上周末售出的”。

優(yōu)惠折扣方面，以京基璟譽(yù)府一套105平方米高層可看水庫(kù)房源為例，其總價(jià)約為704萬(wàn)元，折后總價(jià)約606萬(wàn)元，折合單價(jià)約5.73萬(wàn)元/平方米，相當(dāng)于總價(jià)打了八六折。

每經(jīng)記者在采訪(fǎng)中了解到，近兩年盡管市場(chǎng)仍在調(diào)整，但深圳部分新盤(pán)的價(jià)格波動(dòng)并未如想象中劇烈，基本維持在兩年前的價(jià)格水平。

以珈譽(yù)玖璽為例，該項(xiàng)目為鴻榮源在寶安區(qū)沙井珈譽(yù)府的第三期，2023年珈譽(yù)府一期備案均價(jià)為5.23萬(wàn)元/平方米，2024年二期加推備案均價(jià)微漲至5.31萬(wàn)/平方米，但折后均價(jià)為5萬(wàn)元/平方米左右，整體價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。目前，珈譽(yù)府前兩期已接近交房，三期合同交付期為明年年底。

另?yè)?jù)深圳中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，“9·5新政”實(shí)施首個(gè)周末，深圳中原代理的新房項(xiàng)目到訪(fǎng)量較前一個(gè)周末增長(zhǎng)約48%，成交量增長(zhǎng)約60%。

漲價(jià)二手房源數(shù)量顯著增加

貝殼找房App數(shù)據(jù)顯示，“9·5新政”實(shí)施首日（9月6日），深圳漲價(jià)二手房源達(dá)到163套，創(chuàng)下近期新高。不過(guò)，降價(jià)二手房房源仍超過(guò)千套。

圖片來(lái)源：貝殼找房App

“目前二手房市場(chǎng)存在一個(gè)明顯現(xiàn)象，即只要房源價(jià)格顯著低于參考價(jià)（有時(shí)總價(jià)僅少10多萬(wàn)元），也就是俗稱(chēng)的筍盤(pán)（指房地產(chǎn)市場(chǎng)中高性?xún)r(jià)比房源），通常很快就能成交，這表明市場(chǎng)整體購(gòu)買(mǎi)力仍在?！鄙钲邶埲A區(qū)域房產(chǎn)中介劉萍告訴每經(jīng)記者，深圳二手房市場(chǎng)整體掛牌量較大，而不少人是因?yàn)橘I(mǎi)不起同區(qū)域新房才會(huì)選擇買(mǎi)二手房，因此對(duì)價(jià)格非常敏感。

總體來(lái)看，目前深圳二手房市場(chǎng)仍保持“量升價(jià)穩(wěn)”態(tài)勢(shì)。

以每經(jīng)記者今年8月在南山西麗走訪(fǎng)的萬(wàn)科云城項(xiàng)目二手房為例，一套67平方米的三房售價(jià)為310萬(wàn)元，折合單價(jià)約4.63萬(wàn)元/平方米，而去年同戶(hù)型房源掛牌價(jià)為315萬(wàn)元，相當(dāng)于單價(jià)4.70萬(wàn)元/平方米。整體價(jià)格雖略有下降，但相較兩三年前的價(jià)格已趨于穩(wěn)定。

南山區(qū)某中介門(mén)店展示的二手房源?圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

據(jù)深圳樂(lè)有家數(shù)據(jù)，深圳“9·5新政”實(shí)施首個(gè)周末，二手房帶看量環(huán)比上漲約12%。其中，放開(kāi)限購(gòu)的羅湖區(qū)帶看量漲幅最為顯著，環(huán)比漲幅達(dá)43%。光明、龍華等區(qū)域二手房帶看同樣活躍。

“深圳樓市新政本質(zhì)上是去年‘9·30政策’的補(bǔ)充。去年9月政策后至今年上半年成交情況尚可，但近幾個(gè)月深圳市場(chǎng)略顯低迷。在‘金九銀十’期間出臺(tái)政策，提振市場(chǎng)信心的意圖明顯。”9月10日下午，國(guó)家高端智庫(kù)CDI研究員宋丁通過(guò)微信向每經(jīng)記者分析指出。

宋丁認(rèn)為，“金九銀十”是樓市傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，疊加政策利好，預(yù)期深圳全月成交將有所回升，但這種回升的可持續(xù)性及能否實(shí)現(xiàn)整體復(fù)蘇，尚需觀(guān)察?！皩?duì)開(kāi)發(fā)商而言，目前普遍采用穩(wěn)價(jià)或降價(jià)走量策略，很少主動(dòng)漲價(jià)，這也反映出項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)判斷的謹(jǐn)慎，現(xiàn)階段仍以通過(guò)成交保證現(xiàn)金流回收為主?！?/p>