商辦領(lǐng)域的行業(yè)“內(nèi)卷”遠未結(jié)束。

　　2023年商辦行業(yè)突圍賽已經(jīng)打響，目前寫字樓市場正面臨著需求收縮的挑戰(zhàn)。戴德梁行2022年度報告《大中華區(qū)寫字樓供應(yīng)/需求前沿趨勢》顯示，大中華區(qū)21個主要城市的核心商圈甲級寫字樓凈吸納量2022年全年錄得約100萬平方米，比上年下降74.3%。

　　市場需求在收縮，辦公者及企業(yè)對商辦空間要求卻在提升。也就是說在市場激戰(zhàn)、產(chǎn)品升級的當下，企業(yè)有了更加“小而美”的針對性、個性化需求。

　　2022年2月，國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2021年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》數(shù)據(jù)顯示，2021年末，全國就業(yè)人員總數(shù)為7.465億人，其中白領(lǐng)數(shù)量約2億。白領(lǐng)，受過良好教育從事腦力勞動的工作者，這些職場精英辦公點多集中于城市的寫字樓中。隨著職場主力軍向95后轉(zhuǎn)移，這一屆年輕人開始追求更加高質(zhì)量的辦公環(huán)境、社交空間以及服務(wù)便利。

　　如果說以前是卷規(guī)模、卷大小，那么隨著存量時代的到來，如何提供高質(zhì)量產(chǎn)品與服務(wù)，如何實現(xiàn)客戶價值最大化，卷質(zhì)量、卷價值成為了核心競爭力的關(guān)鍵。

　　這是一場有關(guān)生態(tài)圈的良性競爭。如果說過去商辦的競爭是環(huán)境與資源的競爭，那么在今天已進入平臺化競爭模式，比拼的是生態(tài)圈的質(zhì)量與水平。在商辦領(lǐng)域內(nèi)組建優(yōu)質(zhì)生態(tài)圈并不容易，它的難點在于不僅要匯聚酒店、零售、服務(wù)等優(yōu)質(zhì)資源共同組局，同時也需要將資源連接的關(guān)系變得更加緊密，最終才能成為平臺化的優(yōu)質(zhì)生態(tài)圈。

　　越秀商管正在做一件難而正確的事。

　　越秀商管是全國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)先的專業(yè)化資產(chǎn)管理機構(gòu)，目前商業(yè)整體運營面積超730萬平方米，總資產(chǎn)超1090億元。越秀商管構(gòu)建生態(tài)圈的核心競爭力是全維深耕產(chǎn)業(yè)，打造優(yōu)質(zhì)大小圈層，賦能企業(yè)的同時也為城市的發(fā)展創(chuàng)造長期價值。

　　背靠越秀集團，越秀商管生來擁有“長期主義”基因

　　金字塔的打造往往需要堅實而穩(wěn)定的底層結(jié)構(gòu)。越秀商管打造的生態(tài)大圈層，背靠擁有深厚企業(yè)歷史和雄厚平臺資源的越秀集團，為生態(tài)圈提供源源不斷的底層動能。

　　據(jù)悉，越秀集團2022年位列中國500強企業(yè)排名第262位，總資產(chǎn)規(guī)模達9652億元，也是廣州市資產(chǎn)規(guī)模位居前列的國企之一。越秀集團穩(wěn)健的發(fā)展軌跡、雄厚的經(jīng)濟基礎(chǔ)及產(chǎn)業(yè)實力能夠為越秀商管筑牢大圈層提供底層資源。

　　正如越秀地產(chǎn)黨委副書記、總經(jīng)理、商業(yè)板塊董事長林峰在越秀商管辦公生態(tài)分享會上所言，越秀商管擁有平臺資源優(yōu)勢，其母公司越秀集團橫跨了一二三產(chǎn)業(yè)，不僅涉及業(yè)務(wù)范圍廣泛還和地方政府及社會各界有著良好合作基礎(chǔ)，可以圍繞客戶需求，為其發(fā)展提供重要的支撐，構(gòu)建全新的辦公生態(tài)。

　　穩(wěn)健的特點貫穿了越秀集團的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，旗下越秀地產(chǎn)一直保持長期穩(wěn)健發(fā)展策略，確保財務(wù)健康和流動性安全。據(jù)悉，越秀地產(chǎn)連續(xù)多年“三道紅線”，保持綠檔達標，是2022年TOP20房企中唯一正增長的企業(yè)。

　　從越秀集團不斷涌出的底層動能，也讓越秀商管的基因里帶有長期主義的色彩。在此基礎(chǔ)上，越秀商管圍繞寫字樓、零售商場、酒店公寓3大核心業(yè)態(tài)，專業(yè)市場、產(chǎn)業(yè)園區(qū)2大輔助業(yè)態(tài)構(gòu)筑了“3+2”業(yè)態(tài)發(fā)展戰(zhàn)略，以及“345”產(chǎn)品策略，打造中高端區(qū)域型地標項目、中端區(qū)域型項目和中端社區(qū)型項目三個不同層級項目，以及形成了IFC系列、ICC系列、悅匯系列和財富系列4個產(chǎn)品形象，多元的業(yè)態(tài)及產(chǎn)品源源不斷地吸引了眾多知名頭部品牌與越秀商管合作，打造全業(yè)態(tài)服務(wù)，共同服務(wù)客戶。

　　正如約翰·亞薩拉夫提出的吸引力法則那樣，同類吸引同類。越秀商管以穩(wěn)健、長期主義理念吸引了許多高質(zhì)量同行者。

　　以酒店公寓業(yè)態(tài)為例，目前越秀商管已經(jīng)與四季、萬豪、希爾頓、洲際、釣魚臺·美高梅等超10個國際酒店品牌合作，其中旗下在營和籌備中的酒店公寓項目涵蓋7家國際五星級酒店和2家奢華品牌酒店，共計能夠為客戶提供4470間在營客房。無論是從服務(wù)品質(zhì)還是容納空間來講，越秀商管都將越秀集團的平臺資源發(fā)揮到極致，使得各類星級體驗?zāi)軌蚺c商管服務(wù)無縫銜接，讓客戶享受到金字塔尖的尊享服務(wù)。

　　除了酒店公寓外，越秀商管還可以在零售商場、寫字樓、專業(yè)市場、產(chǎn)業(yè)園等商業(yè)業(yè)態(tài)中，整合提供覆蓋的全業(yè)態(tài)優(yōu)惠福利。目前，在越秀商管在零售商場擁有10個項目，整體經(jīng)營面積達94萬平方米，這些零售商場引入的眾多品牌進一步拓寬了越秀商管的服務(wù)范圍。

　　除了服務(wù)范圍，服務(wù)的尺度至關(guān)重要。越秀商管不僅服務(wù)資源涉及的領(lǐng)域眾多，同時也可以觸及到高高矗立在金字塔之上的塔尖資源。目前，越秀商管在生態(tài)大圈層中把高質(zhì)量B端塔尖資源聚集起來，一方面聚焦新經(jīng)濟引擎，搭建產(chǎn)業(yè)交流平臺，把握行業(yè)發(fā)展動脈，另一方面打造企業(yè)高管專屬交流系列活動，搭建塔尖交流平臺，幫助企業(yè)家挖掘生意機會。

　　在此基礎(chǔ)上，越秀商管已經(jīng)形成了強大的底層生態(tài)大圈層。截至目前為止，越秀商管寫字樓已經(jīng)擁有超過2000家企業(yè)端客戶，包括中國建筑集團有限公司、中國平安、京東集團、安聯(lián)保險集團、安盛、渣打銀行在內(nèi)的世界500強及行業(yè)頭部企業(yè)。

　　? ? 構(gòu)筑個性化圈層，提供精細化陪伴式服務(wù)

　　對于任何一家商管企業(yè)而言，其服務(wù)的核心對象是企業(yè)，服務(wù)的核心載體是樓宇，決定商辦品質(zhì)的關(guān)鍵在于企業(yè)的滿意度以及寫字樓釋放的價值空間。

　　因此越秀商管在背靠母公司資源、圍繞5類核心業(yè)態(tài)搭載的生態(tài)大圈層內(nèi)，又針對企業(yè)精細化運作量身打造了各類生態(tài)小圈層，為企業(yè)提供個性化的賦能服務(wù)。越秀商管從產(chǎn)品業(yè)態(tài)、建筑與空間、運營管理和服務(wù)等硬軟要素，以“創(chuàng)新、連接、賦能、靈活”的辦公生態(tài)體系持續(xù)為企業(yè)發(fā)展賦能。通過辦公生態(tài)體系，越秀商管得以打破寫字樓運營的傳統(tǒng)定義和邊界，讓寫字樓創(chuàng)造新價值。

　　小圈層內(nèi)需要依靠寫字樓作為企業(yè)成長的載體。越秀商管現(xiàn)構(gòu)筑起三大寫字樓品牌形象，管理面積約150萬平方米，屬于中國商辦領(lǐng)域的第一階梯。這也意味著越秀商管的小圈層服務(wù)從誕生伊始就附著在高品質(zhì)樓宇中，定位于企業(yè)個性化發(fā)展的更高的起點空間。

　　越秀商管打造的精細化小圈層服務(wù)，覆蓋機構(gòu)、協(xié)會、領(lǐng)事館、專業(yè)協(xié)會、高端服務(wù)機構(gòu)等，通過辦公生態(tài)將資源與服務(wù)整合于一體。例如，金融領(lǐng)域企業(yè)入駐越秀商管旗下樓宇，能夠在越秀商管的精細化生態(tài)圈內(nèi)找到投融資服務(wù)、人才服務(wù)；創(chuàng)業(yè)企業(yè)入駐后，則可以找到相對應(yīng)的創(chuàng)投服務(wù)等。

　　在這個精細化運作的圈層內(nèi)，每家企業(yè)、協(xié)會都在為彼此的成長賦能，越秀商管則更像一位在其中牽線搭橋的引路者。

　　據(jù)中國銀河證券廣東分公司黨委書記、總經(jīng)理史楠介紹，“銀河證券作為國內(nèi)資本市場的專業(yè)金融機構(gòu)，自2013年起就開始與越秀集團在多個融資項目中建立起合作關(guān)系。2023年，銀河證券新職場就選址在廣州環(huán)貿(mào)中心，越秀商管的專業(yè)服務(wù)和扎實的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈確實為我們的業(yè)務(wù)發(fā)展提供了良好的支撐?！?/p>

　　銀河證券與越秀商管聯(lián)合為客戶提供財商課程服務(wù)，幫助企業(yè)管理層及相關(guān)人才提升投資專業(yè)知識。類似地，越秀商管辦公生態(tài)合作伙伴錦天城律師事務(wù)所也發(fā)揮其機構(gòu)專長，為企業(yè)提供專業(yè)法律咨詢服務(wù)。

　　企業(yè)在越秀的精細化圈層中即可獲得最小空間成本、響應(yīng)時間最快、最高效的專業(yè)服務(wù)。

　　? ? 大小生態(tài)圈層有機結(jié)合，生態(tài)釋放城市躍升價值

　　當資源大圈層與精細化小圈層通過辦公生態(tài)融為有機生態(tài)圈時，能夠在其中汲取養(yǎng)分的不止是企業(yè)，還包括整個城市價值的向上躍升。

　　據(jù)廣州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報顯示，2022年廣州市民營經(jīng)濟增加值達11719.4億元，占地區(qū)生產(chǎn)總值40.6%，以民營企業(yè)為代表的民營經(jīng)濟占據(jù)了半壁江山，民營企業(yè)也是衡量一座城市經(jīng)濟發(fā)展水平、活躍程度的重要指標。

　　越秀商管打造有機生態(tài)圈，就是要與眾多民營企業(yè)共塑商業(yè)價值的同行之路，在企業(yè)利用“平臺效應(yīng)”迅速崛起的同時，城市也伴隨著無數(shù)民營企業(yè)的發(fā)展而生機勃勃。

　　今年，越秀商管聚焦新經(jīng)濟引擎，聯(lián)合政府機構(gòu)、專業(yè)協(xié)會、大型企業(yè)等外部優(yōu)質(zhì)資源陸續(xù)舉辦產(chǎn)業(yè)交流活動，包括世界建筑環(huán)境論壇——英中（華南）城市更新峰會、粵港澳大灣區(qū)跨境理財和資管中心啟動儀式暨高峰對話、廣東資本市場金融科技創(chuàng)新發(fā)展研討會等。

　　在交流對話中，信息流通、資源共享、人才流動，據(jù)悉目前越秀商管正在積極將高端人才與城市發(fā)展連接起來，在廣州市天河中央商務(wù)區(qū)管理委員會、廣州市天河區(qū)人力資源和社會保障局指導(dǎo)下，今年8月越秀商管將與海外高校駐華聯(lián)盟舉辦“2023AUCA海外高校駐華聯(lián)盟暑期招聘活動（廣州場）”，將高端人才資源引入城市。在有機生態(tài)圈下，隨著企業(yè)、協(xié)會、政府的各類資源要素流通變得更加順暢，能夠有效促進城市經(jīng)濟發(fā)展速度。

　　其實，商辦的躍升是產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)的表現(xiàn)，也是城市躍升的側(cè)影之一。

　　對于市場化商業(yè)寫字樓往往有甲級、乙級、丙級三類主要層級，此前，超甲級寫字樓標準并未明確。直至2020年，廣州市商務(wù)局開展了商務(wù)寫字樓等級評定工作，按照廣州市市場監(jiān)督管理局發(fā)布的《商務(wù)樓宇等級評定規(guī)范》，將高品質(zhì)寫字樓區(qū)分出“超甲級”和“甲級”兩個等級。這意味著政府對寫字樓的規(guī)劃已經(jīng)提升到了城市規(guī)劃、經(jīng)濟循環(huán)、形象提升的層次。

　　入選超甲級寫字樓的標準嚴苛，對租戶中為世界500強、中國企業(yè)500強、中國制造業(yè)企業(yè)500強、中國服務(wù)業(yè)500強、上市公司等都有具體的數(shù)值指標。據(jù)悉，目前越秀商管運營管理的廣州國際金融中心（廣州IFC）、越秀金融大廈、廣州環(huán)貿(mào)中心（廣州ICC）均被評為廣州超甲級商務(wù)寫字樓，其寫字樓品質(zhì)、生態(tài)價值不言而喻。

　　廣州IFC一棟樓年納稅額超10億元，是世界500強最多的內(nèi)地樓宇之一，如果說廣州IFC是珠江新城之巔，那么南沙越秀國際金融中心（南沙IFC）則是明珠灣之巔，有望在粵港澳大灣區(qū)幾何中心的位置南沙明珠灣國際金融島，引領(lǐng)大灣區(qū)金融的未來。

　　南沙IFC是越秀商管通過有機生態(tài)圈賦能城市發(fā)展的典型案例。據(jù)悉，越秀商管充分發(fā)揮政企溝通的銜接作用，僅在今年南沙IFC就接待了香港貿(mào)發(fā)局南沙區(qū)貿(mào)促會、粵港合作咨詢委員會香港委員及會員機構(gòu)、中國僑商投資（廣東）大會等多個大型團體的參訪活動，積極打造企業(yè)發(fā)展、企業(yè)孵化、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化、人才交流等高質(zhì)量服務(wù)平臺，打造灣區(qū)高質(zhì)量發(fā)展示范樣本。

　　美國學(xué)者愛德華·格萊澤在《城市的勝利》指出，科技城市的發(fā)展依賴的是人力資本、交流與競爭，只有這些因素的快速發(fā)展，才能把城市帶向新的發(fā)展階段。

　　生態(tài)的勝利即城市的勝利，越秀商管打造有機生態(tài)系統(tǒng)的本質(zhì)，是將城市發(fā)展要素聚集于生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)，為企業(yè)從單打獨斗、獨創(chuàng)價值模式轉(zhuǎn)變?yōu)閰f(xié)同作戰(zhàn)、共創(chuàng)價值模式，并為此提供平臺和空間。在越秀商管可持續(xù)發(fā)展的有機生態(tài)系統(tǒng)賦能下，企業(yè)面對時刻變化的產(chǎn)業(yè)能夠更加從容地保持優(yōu)勢，在釋放價值同時，進一步激活城市發(fā)展升級的潛在動力。