告別“三高”，進(jìn)入分化時(shí)代。

　　文｜《中國企業(yè)家》記者 李艷艷

　　郁亮說，曙光已現(xiàn)。

　　2022年12月16日的萬科臨時(shí)股東大會(huì)上，萬科董事局主席郁亮現(xiàn)身。他談到行業(yè)變化，稱時(shí)隔20年，房地產(chǎn)再次成為支柱產(chǎn)業(yè)，政策面都在逐步向好，且“政策面向好的力度、廣度超出了預(yù)期和想象”，“這幾個(gè)月下來，我覺得微光在逐步變成曙光”。

　　過去這半年，郁亮每次現(xiàn)身，都是一副加油鼓勁的模樣。在市場低落的黯淡時(shí)刻，隊(duì)友接連暴雷，他看著微光前行。就如半年前，他在萬科股東大會(huì)上所言，“今天行業(yè)需要信心，需要熬著往前走。這時(shí)候但凡有一絲微光，就當(dāng)是光明所在，往前走?！?/p>

　　曾經(jīng)焦慮高喊“活下去”，轉(zhuǎn)眼成了信心的釋放人。誕于萬科口中的黃金、白銀和黑鐵時(shí)代，都已淪為遙遠(yuǎn)的煙塵。“悲觀是一種情緒，而樂觀卻是一種思路。”郁亮說，萬科在過去先是“活下來”，然后再把自己的事情做好，這是萬科能夠活下去、活得好、活得久的核心。

　　讓郁亮看到曙光的關(guān)鍵，是政策接連點(diǎn)亮的“明燈”。

　　2022年，熱點(diǎn)一二線紛紛“松綁”，中央“金融十六條”強(qiáng)力紓困房企，11月“三箭齊發(fā)”。臨近年底，國務(wù)院副總理劉鶴重申房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“穩(wěn)地產(chǎn)”置于防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融任務(wù)之中，并提出房地產(chǎn)行業(yè)要向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

　　12月13日，安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文在安信2023年度投資策略會(huì)上說，“我們傾向于認(rèn)為，2022年的房地產(chǎn)市場經(jīng)受了兩個(gè)因素的打擊，而不是一個(gè)泡沫的破滅：在放棄高周轉(zhuǎn)模式的過程之中，又遭遇了疫情的疤痕效應(yīng)在需求端所造成的沖擊。”

　　“我們認(rèn)為，它不是一個(gè)由供應(yīng)過剩所推動(dòng)的典型的房地產(chǎn)泡沫和泡沫的破滅，而是一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了高周轉(zhuǎn)模式的內(nèi)在脆弱性暴露所帶來的流動(dòng)性危機(jī)?！备呱莆姆Q。

　　清醒和理性，讓萬科等少數(shù)優(yōu)質(zhì)頭部房企上岸了，但那個(gè)波瀾壯闊的房地產(chǎn)大開發(fā)時(shí)代也宣告落幕。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1~11月，商品房銷售面積同比下降23.3%；商品房銷售額同比下降26.6%。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱甚至發(fā)出預(yù)測，行業(yè)規(guī)模或?qū)⒒氐?年前。

　　政策多維轉(zhuǎn)向，市場實(shí)質(zhì)放松

　　“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險(xiǎn)，我們已經(jīng)出臺(tái)了一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖。”2022年12月15日，國務(wù)院副總理劉鶴在第五輪中國－歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對(duì)話上發(fā)表書面致辭時(shí)稱。

　　時(shí)隔近20年，房地產(chǎn)“重回”支柱地位。過去三年的疫情，疊加房地產(chǎn)大周期的深度調(diào)整，樓市跌入冰點(diǎn)。尤其自2022年下半年以來，市場下行壓力明顯，房企生存環(huán)境惡化，頻頻爆發(fā)資金鏈危機(jī)。行業(yè)加速下滑，已成為影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的一個(gè)重要風(fēng)險(xiǎn)因素。

　　自2022年11月以來，監(jiān)管部門頻頻出臺(tái)房地產(chǎn)幫扶措施，信貸、債券和股權(quán)“三箭齊發(fā)”，托底意向非常明顯。具體看，“金融16條”向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)提供了萬億級(jí)別的意向授信額度；政策支持民營企業(yè)發(fā)債融資，預(yù)計(jì)額度達(dá)到2500億元；重啟了地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)融資。

　　年尾，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、國務(wù)院常務(wù)會(huì)議不斷釋放穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策信號(hào)。自高層重申“房地產(chǎn)支柱地位”以及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“支持剛性和改善性住房需求”后，各監(jiān)管部門開始輪番為房地產(chǎn)“發(fā)聲”，密集出臺(tái)政策措施，以期修復(fù)行業(yè)信心。

　　12月19日，中央財(cái)辦方面表示，要做好應(yīng)對(duì)工作。供給端方面，各地區(qū)和有關(guān)部門要扛起責(zé)任，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作；繼續(xù)給行業(yè)提供足夠的流動(dòng)性，滿足行業(yè)合理融資需求；推動(dòng)行業(yè)并購重組；完善相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策及制度。

　　12月20日，央行召開會(huì)議表示，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)行業(yè)重組并購，推動(dòng)防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善頭部房企資產(chǎn)負(fù)債狀況。推動(dòng)長租房地產(chǎn)市場建設(shè)，按照租購并舉方向加快探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式。

　　中央不斷豐富和完善政策工具箱，并支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)調(diào)整房地產(chǎn)政策。根據(jù)中指監(jiān)測，目前全年已有超300省市（縣）出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策近千次，政策調(diào)控力度和頻次達(dá)到近年來峰值。“房地產(chǎn)政策已進(jìn)入實(shí)質(zhì)放松階段。”中指研究院常務(wù)副院長黃瑜表示。

　　具體來看，長三角地區(qū)政策接近200條，珠三角、長江中游區(qū)域均超80條?！按饲斑@些熱點(diǎn)區(qū)域，房地產(chǎn)行政限制性政策較多，2022年政策進(jìn)入全面寬松階段，東部、中西部核心城市政策優(yōu)化頻次較高，一定程度上也促進(jìn)了市場情緒的修復(fù)?！秉S瑜對(duì)《中國企業(yè)家》稱。

　　多位受訪房地產(chǎn)行業(yè)專家表示，現(xiàn)有政策主要針對(duì)供給端，緩解了房企的資金壓力，但需求端仍有待好轉(zhuǎn)，市場預(yù)計(jì)需求端可能出臺(tái)新政策。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1~11月商品房銷售面積121250萬平方米，同比下降23.3%；商品房銷售額118648億元，同比下降26.6%。

　　短期調(diào)整承壓，城市分化加劇

　　銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清2022年11月21日在金融街論壇上表示，最近一段時(shí)期，海外媒體持續(xù)炒作中國“房地產(chǎn)危機(jī)”和“建筑業(yè)衰落”，實(shí)際上我國仍然處于城市化的高峰時(shí)期和鄉(xiāng)村振興的起步階段，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資具有很大的增長潛能。

　　劉鶴還在前述會(huì)議中談到，未來一個(gè)時(shí)期，中國城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐。

　　高層定調(diào)給予房地產(chǎn)業(yè)更多發(fā)展信心，相關(guān)配套措施也紛紛出爐。落到政策上，除了供給端，需求端亦在持續(xù)調(diào)整。2022年以來，包括優(yōu)化限購政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補(bǔ)貼、降低限售年限、降低交易稅費(fèi)等方面多措并舉，多地房貸利率已降至歷史低點(diǎn)。

　　民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬認(rèn)為，購房成本下降將會(huì)激發(fā)剛性和改善性需求。截至2022年11月末，首套平均房貸利率已經(jīng)下降至4.17%，為有統(tǒng)計(jì)以來最低水平。未來5年期LPR仍有下調(diào)空間，存量首套高利率按揭貸款利率也有望適度下調(diào)，居民的購房成本將會(huì)進(jìn)一步下降。

　　“預(yù)計(jì)2023年商品房銷售面積總量與2022年持平，下半年月度同比增速有望回正?！睖乇蚍Q。不過，他同時(shí)指出，受多種因素制約，本輪“穩(wěn)地產(chǎn)”過程中銷售對(duì)于利率的敏感性下降。

　　究其原因，一是受疫情沖擊、就業(yè)不穩(wěn)等多種因素影響，居民部門杠桿率已經(jīng)連續(xù)三年維持在62%左右，加杠桿意愿不強(qiáng)；二是目前房價(jià)仍處于下行區(qū)間，買漲不買跌心理導(dǎo)致銷售萎縮；三是受爛尾樓事件影響，居民對(duì)于期房的信任需要重建。

　　黃瑜也認(rèn)為，政策落地效果目前尚不明顯。“2022年以來多地疫情反復(fù)、多個(gè)期房項(xiàng)目停工等超預(yù)期因素頻出，疊加中長期住房需求動(dòng)能釋放減弱，房地產(chǎn)市場深度調(diào)整態(tài)勢(shì)未改?！?/p>

　　在她看來，政策放松傳導(dǎo)至需求端需要時(shí)間，而短期市場調(diào)整壓力仍在。2023年，宏觀經(jīng)濟(jì)的修復(fù)、疫情防控形勢(shì)等，仍是影響房地產(chǎn)市場修復(fù)節(jié)奏的關(guān)鍵因素?！氨^情形下，市場預(yù)期和信心修復(fù)不明顯，商品房銷售面積繼續(xù)回落，降幅或在3.6%左右?！秉S瑜稱。

　　一個(gè)趨勢(shì)是，城市分化更加明顯。黃瑜預(yù)判，一線城市政策存在一定微調(diào)預(yù)期。其中，北京、上海、深圳政策以微調(diào)為主，廣州2022年新房市場調(diào)整態(tài)勢(shì)最為明顯，2023年政策存在較大優(yōu)化空間；二線城市政策優(yōu)化空間較大；三四線城市市場因庫存積壓，量價(jià)或繼續(xù)下行。

　　展望未來，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對(duì)《中國企業(yè)家》預(yù)測，“商品房市場不會(huì)重回18萬億元的高增長階段，但每年10萬~14萬億元的市場交易總量仍會(huì)長期保持平穩(wěn)。”此外，由于2022年房企拿地開始重點(diǎn)靠攏熱點(diǎn)城市，馬太效應(yīng)亦會(huì)逐步體現(xiàn)。

　　“這將會(huì)導(dǎo)致不同城市的市場分化更為明顯?！睆埐ǚQ。

　　告別“三高”，發(fā)展保租房

　　“毫無疑問，‘穩(wěn)’是2023年房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞。”張波表示。他注意到，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提到保交樓、保民生、保穩(wěn)定。往年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，房地產(chǎn)相關(guān)表述一般放在“民生保障”等部分，此次則放在了“防風(fēng)險(xiǎn)”部分，指向意義較強(qiáng)。

　　一個(gè)共識(shí)是，穩(wěn)地產(chǎn)的關(guān)鍵是穩(wěn)房企，只有房企得到健康發(fā)展，整個(gè)市場才能重振信心。

　　11月以來，多項(xiàng)支持房地產(chǎn)企業(yè)的融資政策陸續(xù)落地，房企融資環(huán)境發(fā)生了明顯改善。從“第一支箭”支持信貸融資的情況來看，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，期內(nèi)有100多家房企獲得銀行授信。60余家銀行落實(shí)政策精神，授信總額度在4萬億元左右。

　　從獲得授信的銀行個(gè)數(shù)來看，萬科最多，為14家；其次是綠城、美的置業(yè)，均為12家；碧桂園、龍湖、華宇集團(tuán)，均為10家。從獲得授信額度看，綠城最多，為4000億元，其次是萬科、碧桂園，均超過3000億元，還有美的置業(yè)，1000億元。

　　“第二支箭”旨在支持發(fā)債融資。目前，已有萬科、龍湖、美的置業(yè)、新城控股、金地、金輝、旭輝、綠城等企業(yè)申請(qǐng)儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行債券，總規(guī)模達(dá)到1210億元。

　　“第三支箭”旨在支持房企股權(quán)融資。截至目前，已有碧桂園、雅居樂、福星股份、北新路橋、大名城、新城發(fā)展等22家上市房企，先后發(fā)布籌劃配股或非公開發(fā)行股票融資公告。

　　“總體來看，‘三支箭’正在持續(xù)落地，房企的信貸融資、債券融資和股權(quán)融資環(huán)境發(fā)生了明顯改善?！秉S瑜稱，一方面，這將有助于防范房企風(fēng)險(xiǎn)，在已出險(xiǎn)房企和相對(duì)健康房企之間建立風(fēng)險(xiǎn)防火墻，促進(jìn)改善市場預(yù)期。此外，也可有效緩解民營企業(yè)信用收縮問題。

　　張波認(rèn)為，隨著優(yōu)質(zhì)頭部房企不斷上岸，房企將更加注重自身財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，不會(huì)再走高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高風(fēng)險(xiǎn)的傳統(tǒng)路子，行業(yè)淘汰率提升的同時(shí)，頭部房企規(guī)模也將進(jìn)入穩(wěn)健提升期。此外，行業(yè)整體對(duì)房地產(chǎn)數(shù)字化營銷理解會(huì)升維，數(shù)字化營銷帶來的銷量占比將會(huì)不斷提升。

　　經(jīng)過史無前例的周期性調(diào)整，房地產(chǎn)已進(jìn)入出險(xiǎn)階段，告別“三高”。對(duì)于行業(yè)未來發(fā)展方向，2021年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出房地產(chǎn)要“探索新的發(fā)展模式”，而今年則進(jìn)一步提出要“推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”。

　　目前針對(duì)新發(fā)展模式?jīng)]有明確概念。專家預(yù)判，新的發(fā)展模式或?qū)⒙淠_在住房體系建設(shè)、租購并舉、盤活存量等方面。尤其是，隨著中央2021年提出發(fā)展保租房，各項(xiàng)支持政策陸續(xù)出臺(tái)。2022年保租房計(jì)劃籌集240萬套，目前很多城市已提前完成全年計(jì)劃。

　　黃瑜預(yù)計(jì)，保租房籌集建設(shè)仍將是2023年房地產(chǎn)市場的重點(diǎn)工作，相關(guān)政策支持力度亦會(huì)進(jìn)一步加大，保租房公募REITs底層資產(chǎn)有望進(jìn)一步擴(kuò)圍。同時(shí)，隨著疫情防控政策優(yōu)化、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)逐步好轉(zhuǎn)，住房租賃市場活躍度有望得到提升，長租公寓項(xiàng)目或迎來新的發(fā)展機(jī)遇。

　　如中央財(cái)辦相關(guān)負(fù)責(zé)人近期所言，近幾年，房地產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重大約為7%左右，加上建筑業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)占比達(dá)到14%左右，土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方綜合財(cái)力接近一半，房地產(chǎn)類貸款占全部貸款余額的39%，房產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的近六成。

　　“今時(shí)今日，房地產(chǎn)已遠(yuǎn)不再是我們過往所認(rèn)識(shí)的支柱產(chǎn)業(yè)，而是關(guān)系到國計(jì)民生的行業(yè)，而一旦一個(gè)行業(yè)被認(rèn)定為‘國計(jì)民生’，那么它的游戲規(guī)則和定位將面臨根本性轉(zhuǎn)變?！币晃辉诙嗉曳科笕温毜馁Y深人士總結(jié)稱。